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Un nostro Cliente, residente a Los Cristianos (Tenerife) già da diversi anni, mi ha posto i seguenti quesiti:

Io e mio fratello, che vive in Italia, siamo gli unici coeredi di un immobile situato in Italia, ereditato da nostro padre, e che adesso io vorrei vendere.

 Le chiedo Avvocato Lazzari:

1) Devo riservare a mio fratello il diritto di prelazione?

2) Come posso in concreto manifestargli, in via ufficiale, il mio interesse a vendere la mia parte di immobile, per poter ottenere una cifra congrua?

3) Nel caso in cui mio fratello non si esprimesse, oppure mi dicesse di non volere comprare la mia parte di proprietà, posso comunque vendere la mia quota a soggetti terzi?

4) Al fine di non rovinare il rapporto con mio fratello, esiste la possibilità di dividere i beni in maniera equa, in modo che io possa poi vendere in maniera indipendente la mia quota? 

 

 

Nel rispondere ai quesiti posti dal cliente, ho innanzitutto evidenziato che nessuno può obbligare il proprio fratello a vendere la sua quota di proprietà dei beni ereditati.

 

Al contrario, è sicuramente possibile che l’interessato decida di vendere la sua quota a terzi estranei, ma trattandosi di una comunione ereditaria, sarà obbligato al rispetto dell’articolo 732 del codice civile, che prevede, appunto, il diritto di prelazione tra coeredi in caso di vendita della quota ereditaria.

L’articolo 732 c.c. stabilisce che il coerede che vuole vendere ad un estraneo la sua quota o parte di essa deve notificare agli altri coeredi (cioè nel caso di specie, a proprio fratello) la proposta di vendita, indicandone il prezzo, perché gli altri coeredi decidano se esercitare il diritto di prelazione.

Gli altri coeredi (il fratello, nel caso in esame) hanno due mesi di tempo da quando hanno ricevuto la proposta di vendita per dichiarare se intendono esercitare il diritto di prelazione: in caso di risposta positiva sarà il fratello del Cliente ad acquistare la quota di quest’ultimo (ovviamente alle condizioni indicate nella proposta di alienazione), nel caso contrario, il nostro Cliente sarà libero di vendere la sua quota al terzo con cui aveva avviato le trattative e raggiunto l’accordo.

È bene precisare che il diritto di prelazione nasce nel momento in cui il Cliente avrà effettivamente trovato un potenziale acquirente della sua quota ereditaria e avrà raggiunto con lui un accordo sul prezzo di vendita; sarà solo in quel momento che lo stesso dovrà inviare a suo fratello il testo dell’accordo raggiunto con il potenziale acquirente (accordo contenente anche il prezzo di vendita) affinché il fratello decida, nei due mesi di tempo che la legge gli assegna, se acquistare lui a quel prezzo o se non esercitare il suo diritto di prelazione.

 

Puntualizzato questo aspetto, è necessario aggiungere che se dal punto di vista legale è perfettamente possibile e legittimo vendere la quota indivisa di eredità di un bene immobile, dal punto di vista commerciale l’affare si complica molto, in quanto non è facile trovare sul mercato persone intenzionate ad acquistare quote di proprietà immobiliari e non l’intera proprietà di essi.

 

Un’alternativa alla vendita della quota è quella di procedere alla divisione ereditaria, vale a dire ricorrere a quell’atto che consente di sciogliere la comunione ereditaria e mediante il quale si assegnano in proprietà esclusiva (cioè al 100% ) ai coeredi i beni ereditari secondo le porzioni individuate nell’atto di divisione amichevole (dinanzi ad un notaio) oppure nella sentenza a seguito di divisione giudiziale.

 

In altri termini il cliente può:

– o mettersi d’accordo con suo fratello sul modo con il quale dividersi i beni ereditati dal padre (la cosiddetta divisione amichevole che avviene con atto notarile ovviamente a seguito di un progetto di divisione dei beni redatto da tecnici incaricati di comune accordo);

– oppure, ricorrere al giudice (ovviamente con l’assistenza di un legale) chiedendo la divisione giudiziale dei beni ereditati con un procedimento che richiede tempi abbastanza lunghi (si noti che ogni coerede ha sempre diritto di chiedere al giudice lo scioglimento della comunione ereditaria e, quindi, la divisione di essi).

Nella divisione amichevole (cioè con contratto stipulato dinanzi al notaio) le parti sono libere di procedere alla divisione dei beni secondo il loro libero accordo (procedendo anche eventualmente a conguagli in danaro).

Invece, nella procedura dinanzi al giudice si dovranno stimare i beni e poi individuare le quote da assegnare a ciascun coerede, corrispondenti alla quota di diritto di sua spettanza.

Una volta che la divisione (amichevole o giudiziale) sarà stata effettuata, il cliente sarà proprietario esclusivo (al 100% ) della porzione che gli sarà stata assegnata e potrà vendere il bene rientrante nella sua porzione a chiunque voglia, senza più alcun diritto di prelazione in favore del fratello.

 

 

Avv. Mario Lazzari

 

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