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Un nostro Cliente, trasferitosi da qualche mese ad Adeje (Tenerife sud), mi ha posto i seguenti quesiti:

Per 25 anni ho utilizzato un terreno, situato in Italia, come se fosse mio: non mi sono limitato a coltivarlo, ma l’ho recintato, costruendo al suo interno una cascina; ad oggi, nessuno mi ha mai contestato nulla e lo stesso proprietario non ha mai reclamato la titolarità dell’immobile.

Le chiedo Avvocato:

  • Quanto tempo deve trascorrere prima che il terreno diventi di mia proprietà?
  • Che cosa devo fare per rendere “ufficiale” questa situazione di fatto?

 La risposta ai quesiti posti è abbastanza semplice, ma è necessario fornire alcuni preliminari chiarimenti per evitare di cadere in errore.

In questo articolo spiegherò come acquistare la piena proprietà di un bene appartenente ad altri con il semplice passare del tempo e l’utilizzo pacifico dello stesso. In altri termini, illustrerò brevemente come funziona l’istituto giuridico - di cui avrete certamente sentito parlare - chiamato usucapione.

Partiamo da un facile esempio.

Immaginiamo che il proprietario del terreno situato in Italia, sia partito all’estero, rimanendovi per un periodo abbastanza lungo. Prima di partire, il proprietario lascia il proprio appezzamento in gestione a un suo vicino di casa, con l’incarico di coltivarlo e raccoglierne i frutti, proprio per evitare che il fondo potesse andare in rovina. Dopo 35 anni, il proprietario torna per reclamare il proprio terreno.

Il vicino si oppone dicendogli che sono abbondantemente trascorsi i 20 anni previsti per usucapire il bene e che, quindi, ora il terreno è diventato di sua proprietà.

Chi tra i due ha ragione?

In questo primo caso, se il vicino si è, effettivamente, limitato a coltivare il terreno, eseguendo alla lettera le istruzioni ricevute dal proprietario, non potrà rivendicare l’usucapione, avendo sempre tenuto un comportamento rispettoso dell’altrui proprietà. Pertanto, il gestore del terreno sarà tenuto a restituire il bene al suo legittimo titolare.

In concreto, affinché scatti l’usucapione è necessario non solo detenere il bene altrui pubblicamente e ininterrottamente per almeno 20 anni, ma compiere anche atti tipici che solo il proprietario (e non il semplice possessore) potrebbe compiere. Insomma bisogna agire come se il bene fosse proprio, disconoscendo pubblicamente l’altrui diritto di proprietà.

Cosa bisogna fare in concreto?

Per tornare all’esempio di prima, immaginiamo che subito dopo la partenza del proprietario, il vicino - possessore abbia eseguito dei lavori sul terreno, modificandone la destinazione d’uso, costruendovi un’abitazione e recintando l’immobile con un cancello, di cui solo lui ha le chiavi. Dopo 30 anni, torna il proprietario per riavere l’immobile, ma il vicino rivendica l’usucapione: può farlo?

Si, perché in quest’ultimo il possessore si è comportato come se fosse il proprietario del terreno per più di 20 anni, quindi si è formata l’usucapione.

La stessa conclusione vale per il mio Cliente, il quale, per oltre 20 anni, si è comportato pubblicamente e continuamente come se fosse il titolare del fondo, poiché non si è limitato a coltivarlo, ma ha realizzato una recinzione e, perfino, costruito al suo interno una cascina.

Il periodo di tempo necessario per usucapire, varia a secondo della categoria del bene, la situazione soggettiva (buona o mala fede del possessore), l'esistenza o meno di un titolo idoneo al trasferimento (es, un contratto), l'esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati), secondo lo schema di seguito illustrato:

  • l'usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un periodo di tempo di venti anni, nell'usucapione "abbreviata" di immobili è sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo.
  • L'usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili.

 

  • Per i beni mobili non registrati, quando manca il titolo astrattamente idoneo, necessario per l'acquisto, ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l'usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni.

 

  • con riferimento ai beni mobili iscritti in pubblico registro, indica il termine di soli tre anni di possesso continuato, purché ricorrano anche la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso.

 

  • Attraverso l'istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobilie la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l'ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l'usucapione della proprietà.

 

Per l’acquisto della proprietà rurale nei comuni montani l’usucapione ordinaria è ridotta a 15 anni mentre quella abbreviata e pari a 5 anni. Questo perché, secondo la legge, nelle zone più disagiate, occorre preferire colui che lavora la terra, sua fonte di reddito, rispetto a colui che la lascia inoperosa.

Infine, affinché il proprietario del bene possa interrompere l’usucapione è necessario notificare al possessore un atto di citazione in giudizio diretto a ottenere la restituzione del bene prima che si completi il termine previsto dalla legge.

Al contrario, per l’interruzione non è sufficiente una semplice lettere di diffida, né tantomeno una telefonate o turbare di fatto il possesso altrui.

In risposta al secondo quesito, per rendere “ufficiale” questa situazione, sarà necessario agire in giudizio affinché il giudice accerti che il mio cliente sia divenuto proprietario esclusivo, per maturata usucapione, dell'immobile situato in Italia e, conseguentemente, ordini alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, di provvedere alle necessarie trascrizioni.

È bene evidenziare che la giurisprudenza, ormai ritiene possibile che tutto il giudizio si possa svolgere innanzi a un organismo di mediazione, in un unico incontro. Ma è necessario che ci sia il consenso di entrambe le parti al trasferimento della proprietà tramite usucapione.

 

 

 

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