PER QUALI RAGIONI I GENITORI ACQUISTANO CASA E LA INTESTANO AI FIGLI?

I motivi che spesso inducono i genitori ad acquistare una casa e intestarla ai propri figli, anziché intestarla a sé stessi e poi lasciarla loro in eredità, sono di solito dirette ad evitare un doppio passaggio di proprietà, con pagamento delle conseguenti spese notarili.

Il soggetto che, ad esempio, sta già pensando alla ripartizione del proprio patrimonio, può già disporre dei suoi beni con atti di donazione, in modo che gli immobili vengano così divisi tra gli eredi in modo equo.

Un’altra ragione per cui si acquista casa per intestarla ai figli è di carattere prettamente fiscale. Infatti chi acquista non paga le tasse sulla seconda casa se l’immobile viene intestato a chi casa non l’ha già, e quest’ultimo, peraltro, potrà beneficiare e di determinate agevolazioni fiscali (c.d. bonus prima casa), conseguendo così un notevole risparmio.

Infine, c’è chi intesta la casa ai figli solo per prevenire il rischio di possibili pignoramenti da parte dei creditori: succede agli imprenditori o a chi ha già accumulato redditi e vuol svuotare il conto corrente.

È bene chiarire una cosa molto importante: quando si acquista casa per intestarla ai figli si realizza, a tutti gli effetti, una donazione.

Questa può avvenire in due modi differenti:

  • DONAZIONE DIRETTA

Avviene con un doppio passaggio dal notaio.

Nel primo passaggio, il genitore regala una somma al figlio senza precisare per quale ragione avviene la donazione. Il rito notarile è necessario in quanto la donazione non è di modesto valore (per la quale invece è sufficiente la consegna del denaro senza notaio). L’atto viene registrato all’Agenzia delle Entrate.

Il successivo passaggio è l’utilizzo dei soldi, da parte del figlio, secondo le intenzioni concordate con il genitore, ossia per pagare il venditore della casa. Il vantaggio di questa soluzione è che la donazione è registrata e quindi la contestazione fiscale è più difficile (ne parleremo a breve);

  • DONAZIONE INDIRETTA

Può avvenire in due forme diverse:

  1. a) si bonificano i soldi al figlio affinché questi li versi al venditore della casa. In tal caso, per evitare di dover andare dal notaio e formalizzare la donazione (come invece nella precedente ipotesi), è necessario chiarire, nella causale del bonifico, per quale scopo avviene il passaggio di denaro («donazione per acquisto casa e pagamento costruttore»);
  2. b) oppure si possono bonificare i soldi direttamente al costruttore chiedendo a questi di intestare la casa al figlio. La donazione indiretta è più celere ed economica. Se si esegue l’operazione in modo corretto e tracciabile, ossia con passaggio di denaro tramite bonifico e corretta causale, non ci saranno problemi neanche di tipo fiscale. Attualmente, questa è la forma più utilizzata.

Accertamento dell’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della casa intestata ai figli 

Il primo problema nell’acquistare casa e intestarla ai figli è quello di non far scattare il cosiddetto «redditometro», uno strumento che usa l’Agenzia delle Entrate per misurare la corrispondenza del patrimonio dei contribuenti con il reddito da questi dichiarato. Dunque, se, per esempio, una persona risulta titolare di beni di lusso  (case, auto, barche etc.) – il cui acquisto e mantenimento richiede un reddito superiore a quello denunciato annualmente, il contribuente viene chiamato a fornire spiegazioni. In questa sede – che non costituisce ancora un accertamento fiscale – l’interessato è chiamato a dire come si è procurato i soldi per l’acquisto della casa. E qui la prova può essere solo documentale. Chi quindi riceve un immobile grazie ai risparmi dei genitori deve dimostrarlo: con estratti conto che certificano il passaggio di denaro dal conto corrente del padre o della madre a quello del costruttore o del figli, oppure con assegni. Una testimonianza non può fungere da prova. Se in questa fase il contribuente non riesce a convincere il funzionario del fisco, scatta allora l’accertamento fiscale che può essere impugnato davanti alla Commissione Tributaria entro 60 giorni..

Quindi, chi compra casa per intestarla ai figli deve stare molto attento ai passaggi di denaro, documentandoli sempre con gli strumenti tracciabili quali, appunto, i bonifici intestati direttamente al venditore o al donatario o gli assegni non trasferibili. 

LA QUOTA DI LEGITTIMA

Quando si hanno più figli, il rischio di acquistare casa in favore di uno di questi e di lasciare “a mani vuote” gli altri può creare problemi di tipo successorio alla morte del genitore. Gli altri eredi, infatti, potrebbero rivendicare la propria quota di legittima nel caso in cui questa sia stata lesa dalla donazione fatta in vita dal padre o dalla madre. Ciò succede però solo quando il genitore “dona” l’immobile al figlio, sia che si tratti di donazione diretta o indiretta. La conseguenza è che gli altri eredi possono, un giorno, recuperare la casa per dividerla tra loro (entro 10 anni dall’apertura della successione o entro 20 dalla donazione).

Per risolvere il problema spesso si simula una vendita o si subordina il passaggio di proprietà all’obbligo per il figlio di assistere il genitore fino alla morte.

Se nel primo caso è sempre possibile accertare la simulazione (si pensi a quando non c’è alcun trasferimento di denaro), nel secondo caso l’atto è contestabile quando il genitore è troppo anziano o gravemente malato (manca infatti la controprestazione del figlio di prestare assistenza).

Per evitare contestazioni bisognerebbe allora far in modo di avere già un progetto di divisione del proprio patrimonio che non scontenti nessun legittimario (coniuge, ascendenti o figli). Oppure, in alternativa, far firmare a questi in anticipo una rinuncia alla contestazione della donazione. 

 

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