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Un nostro Cliente, residente a Los Cristianos (Tenerife) già da diversi anni, mi ha posto i seguenti quesiti:

Io e mio fratello, che vive in Italia, siamo gli unici coeredi di un immobile situato in Italia, ereditato da nostro padre, e che adesso io vorrei vendere.

 Le chiedo Avvocato Lazzari:

1) Devo riservare a mio fratello il diritto di prelazione?

2) Come posso in concreto manifestargli, in via ufficiale, il mio interesse a vendere la mia parte di immobile, per poter ottenere una cifra congrua?

3) Nel caso in cui mio fratello non si esprimesse, oppure mi dicesse di non volere comprare la mia parte di proprietà, posso comunque vendere la mia quota a soggetti terzi?

4) Al fine di non rovinare il rapporto con mio fratello, esiste la possibilità di dividere i beni in maniera equa, in modo che io possa poi vendere in maniera indipendente la mia quota? 

 

Vendita di immobile a prezzo irrisorio ad un erede

Classico esempio che sovente si verifica, è la vendita ad uno dei successibili di un bene immobile per un prezzo irrisorio (immobile del valore di € 200.000 venduto per euro 50.000). Evidente, allora, nel caso di specie, è il favor reso dal de cuius nei confronti del successibile/acquirente, sostanziandosi nella somma risparmiata da quest'ultimo all'atto dell'acquisto (150.000 €). 

Il contratto in questione, meglio noto come "negotium mixtum cum donatione", viene inquadrato dalla consolidata giurisprudenza nell'ambito delle donazioni indirette, ovvero di quei negozi che pur non avendo la "forma" della donazione tendono a perseguirne i medesimi scopi.

 

Come può tutelarsi il coerede leso, se il de cuius, in vita, ha venduto in favore di un altro erede ad un prezzo irrisorio ?

Talvolta accade che il de cuius, spinto da particolari legami affettivi o da attente valutazioni circa l'affidabilità dei suoi discendenti, preferisca, in vita, un determinato successibile, effettuando, in suo favore, trasferimenti di dubbia causa. 

Vendita di immobile a prezzo irrisorio ad un erede

Classico esempio che sovente si verifica, è la vendita ad uno dei successibili di un bene immobile per un prezzo irrisorio (immobile del valore di € 200.000 venduto per euro 50.000). Evidente, allora, nel caso di specie, è il favore reso dal de cuius nei confronti del successibile/acquirente, sostanziandosi nella somma risparmiata da quest'ultimo all'atto dell'acquisto (150.000 €). 

Il contratto in questione, meglio noto come "negotium mixtum cum donatione", viene inquadrato dalla consolidata giurisprudenza nell'ambito delle donazioni indirette, ovvero di quei negozi che pur non avendo la "forma" della donazione tendono a perseguirne i medesimi scopi.

Il momento della divisione dell’eredità di una persona è tanto delicato quanto complicato. La legge è chiamata a prevedere una serie numerosa di ipotesi: non solo quella in cui il defunto non ha fatto testamento, ma anche quella in cui il testamento, pur scritto, venga annullato o leda le quote di alcuni degli eredi. Pertanto, nel voler spiegare come si calcolano le quote di eredità dobbiamo per prima cosa stabilire se un testamento è stato scritto o meno.

Può darsi che il defunto muoia senza aver fatto testamento o che nel testamento abbia disposto soltanto di alcuni suoi beni e non di tutti gli altri (si pensi a una persona che ha tre case che ripartisce, nel testamento, tra i suoi tre figli, dimenticando però di stabilire a chi va il conto corrente e l’automobile). 

Come si calcolano le quote dell’eredità in questi casi? Per stabilire tra quali persone va diviso il patrimonio del defunto bisogna leggere le norme del codice civile che disciplinano la cosiddetta «successione legittima» quella cioè che scatta tutte le volte in cui non c’è un testamento, o il testamento sia stato annullato, o distrutto o disperso o, ancora, quando il testamento non disciplina la successione di tutti i beni.

 

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Quando si parla di eredità, bisogna sin da subito ricordare che l’erede non può scegliere che cosa ereditare: in altri termini, l’erede non può subentrare solo nelle attività del defunto (conti correnti, case, arredi, auto) senza rispondere delle eventuali passività (mutui ancora pendenti, cartelle di pagamento per imposte non versate, sentenze di condanna e decreti ingiuntivi, ecc.). A differenza infatti del c.d. «legatario», che subentra solo in determinati rapporti (ad esempio, la titolarità di un’auto, un terreno, ecc.), l’erede diventa invece proprietario di una quota ideale del patrimonio del defunto (fino al momento della divisione con gli altri eredi), comprensiva quindi tanto dei crediti quanto dei debiti. Così, per esempio, se una persona lascia come eredi la propria moglie e un figlio, ciascuno dei due ottiene il 50% del patrimonio del familiare, ossia la metà dell’attivo e la metà del passivo. Ciò nonostante esistono dei modi per tutelarsi dai debiti del parente defunto. Metodi che, normalmente, consistono nella «rinuncia all’eredità» o nella cosiddetta «accettazione con beneficio di inventario». Ma attenzione alle modalità e ai tempi entro cui tale dichiarazione va eseguita: un errore potrebbe comportare la nullità della procedura e, di conseguenza, l’obbligo per l’erede di rispondere in automatico di tutti i debiti lasciati dal compianto parente.

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